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学区房的大风险#1130

一、学区房是什么

学区房是什么。

很多人觉得是房子外送一个好学校资格

上次和几个北京人聊天，他们觉得北京人的态度，就是一茬子钱赚二茬子活。

凡事都要“多功能”。

仿佛多功能就是赚到似的。

而事实上这个观点是错误的。

世界上的事情，无非是“一分价钱一分货”，从来没有白吃的午餐。

你如果具有二份功能，你就付了二份的钱。市场是有效的，不会白送白给。

而学区房真正的意义呢。学区房=“房子+学票”。

好比一个地区，普遍的二房是300万/套。而带学区的房子要贵一点，要500万/套。

二、学票有多贵

学票有多贵。这个问题一下子没法反应。很多人说价值混杂在一起，无法拆分。

但是我们可以举几个特例。如图。

在这个例子中，我们可以假设房屋的价值为“零”。

因为他本身没有任何使用价值。

他就是一个学区入场券，就是一张学票。

通过这些北京的信息，我们可以看出，“学票”是有定价的。

因为对口的小学不同，学票的定价，有150W，300W，450W等各档。

这也同时解答了一个问题。

“学区房要买小”。

因为学区房的价值，无非是一张学票。

再比如说下例。

和6平米300W的房子相比。这户老奶奶多了7个平米。

可是你多出来的7平米，也要按照￥450,000/m来卖二百多万。

这就不合理了。

三、投资

北京是一个比较学区房崇拜的城市，北京的“学票”，经过拆骨法折算后，价值大约在300万元/张左右。

上海浦东是200万/张。

浦西人看不起学票。

众所周知，水库是炒房子的。房地产是我们的主业，对于房产的研究伴随我们朝夕生活，每天想上十七八次。

但是，职业炒家为什么不买学区房呢。

因为当你买学区房，其实你并不是在投资“房子”。

当你花500W买了一套学区房。其实你是花了300W买了房子+200W学票。

然后，你要祈祷投资升值。

投资升值怎么办，例如500W的房子涨到1000W了。

这个时候，你再用拆骨法去看。600W房产+400W学票。

不仅仅房价要翻倍，而且学票价格也需要翻倍。

好了，现在问题来了；

到底是房产涨得快，还是学票涨得快

学票长线保值增值么

你对学票有研究么

首先，我们是职业炒家，不是教育局干部。

我们恪守着“隔行如隔山，不熟不做”的铁律。

你说学票blablabla，很好，我听着。

可是这行我们不碰。隔行如隔山，跨界的成本代价是非常非常高昂的。

我们宁可不做。你就给我“非学区”房产够了。

我们喜欢非学区房产，不要任何溢价，就如同我们喜欢非品牌KFS一样。

，如果一定让我对学区房投资说二句的话。谨慎跨界的嘀咕：

我对“学票”的价值走势完全不看好。

四、学票的软肋

从“价值”的角度说，所谓“学区房”无非是父母的一个梦。

如果你切得细一点。他的逻辑链是这样的；

1）我对口的是好学校

2）进了好学校就有好教育

3）有了好教育就有好工作

我们需要指出的是，这“三段论”逻辑。哪一段都不对。

有人说，“咦，这几年学区房不是涨的么”。

“哪怕如你发帖2013年，迄今学区房仍然是涨的。甚至涨幅比非学区还要高”。

但是这些是没用的。

你无法从价值上说服我。给我一个可信的，可靠的，可预期的合乎逻辑的推论。

我们不同。我们的“头寸”太大了。

在做每一件事之前，首先考虑的是风险。上限多少无所谓，下限一定不能跌。尤其是不能断崖式的下跌。

而学区房的问题呢。学区房面临断崖式的下跌。

他的价值，很有可能归0的。

五、教育局

你说：“从整体而言，公立学校并不差。也能和私立平起平坐”。

这个说法是对的。你看国企也不差，也能和私企平起平坐。

这二年，国企甚至比私企混得更好。

可是这件事的背后是什么，是“资源投入”。

就好比国企 vs 私企。国企是肯定搞不好的，效率低下，人事腐败。

可是每过十年，中央突然就给你发了20亿。

鸟枪换炮，国企统统搬入了最好的政府办公大楼。

领导的奔驰，奥迪，纷纷买起来。

一夜之间抵得上你十年奋斗。

而这些钱哪来的，这钱可不是靠国企自己“赢利”赚来的。

是靠央行妈妈，亲妈注资的。

对于教育系统，他的原理是一样的。

“公立教育”肯定是完蛋的。里面的人事斗争，政工倾扎，编制内人员有1/3是老师就不错了。

可是每过十年，区教育局就会给你一笔大钱。让你鸟枪换炮，该修的全部修修，该换的全部世界一流水准。

如果你花了大价钱，买入最昂贵最优质的“学区房”。并指望着自己的“名校”永葆青春。

你会失望地发现，小业主手里的学区房，越来越走下坡路。一直到十年之后的破破烂烂不堪。

六、教育局的黑暗

作为一个世世代代混教育系统的家族来说，俺还要补充一句：

教育局，脏，真脏

教育系统，黑，真黑

教育系统可以说是中国各部委中，最脏，最王八坑子的一个系统。

为什么，因为教育系统特别地“穷”。

穷，再加上一堆的知识分子。小鸡肚肠的事有多少，可想而知了。

在中国各大部委，受人受气绝不是相同的。

最开明，最舒畅的，肯定是和“钱”打交道的。无论是招商引资，还是外经贸，商务部。

凡是“做生意”的部委，日子都很滋润。人际关系也比较和谐，反正财帛花不完。

而最脏的，就是那些“又穷”“又酸”的部委。

小鸡肚肠，王八绿豆眼，畜生嘴脸。

你“学区房”赚了那么多的钱，教育部那帮家伙眼睛都快要绿了。

中国的规矩是，一旦你赚了钱，权贵就要跳出来“改规则”。

你如果学区房能升值大几百万的话。

教育部如能按捺得住，打死我都不信。

七、有利益的地方，就有犯规

学票一文不值。

出xxxx钱，包进。联系