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重大消息！

蜀山区政府

举行“天鹅湖商务区”研讨会

欲把天鹅湖中央商务区核心区

打造类似

“曼哈顿”“朝阳CBD”“陆家嘴”的

中央商务区CBD

(Central Business District)

近期，合肥蜀山区政府围绕“天鹅湖商务区”举行研讨会。未来两个月内，“天鹅湖商务区”将推出多项活动。

从目前来看，政务区是现在服务业和“楼宇经济”重镇。由于政务区定位、规划范围以及可供开发土地趋少，未来政务区必然开始谋求新一轮的“进化”。

蜀山区已启动“天鹅湖商务区核心区”区域名称、宣传语征集活动，并面向全国，设一二三等奖。

天鹅湖中央商务区范围：

北：潜山路与休宁路交口

南：潜山路与习友路交口

延伸：南二环、祁门路沿线

目前，在政务区，环绕天鹅湖已经形成一个高端圈层，主要为三产服务业聚集、升级。政务区已经拥有成为中央商务区CBD的条件。据相关数据显示：

政务区拥有41座商务楼宇，总面积283万㎡，其中商业面积101万㎡，写字楼面积182万㎡。

已竣工、投入运营的商务楼宇28栋，面积186.62万㎡，入驻率达到68.71%。

现已引进的各类企业有4650家，行业类型广泛。正在兴建的商务楼宇有13栋，面积97万㎡。

截至2016年11月份，政务区已招商引进平安银行、中国华能集团等世界500强企业9家；南洋商业银行、融创中国控股有限公司等上市公司13家。另有金融或类金融企业25家、知名纳税企业1719家、外贸企业41家、现代服务业品牌企业16家。

小贴士：CBD，中央商务区(CentralBusinessDistrict)的缩写。现代意义上的CBD是指集中大量金融、商业、贸易、信息及中介服务机构，拥有大量商务办公、酒店、公寓等配套设施，具有完善的市政交通与通讯条件，便于现代商务活动的场所。中央商务区是一座城市的标志：曼哈顿一举奠定纽约为全球第一大城市；新宿则助力东京成为东亚中心之一；拉德芳斯(La Defense)则令巴黎欧洲现代化新城的战略地位无法撼动。

荷叶地街道办事处主任武斌表示：“对于天鹅湖及其周边区域，希望人们用‘中央商务区’的理念去认识。”

政务商圈布局

成为中央商务区CBD的雏形

多个商业综合体的入驻构建了政务商圈的布局，成为发展中央商务区的垫脚石：

2012年7月20日，天鹅湖万达广场(20万方商业)入驻。

2013年1月18日，新地中心(15万方商业)入驻。

2014年4月25日，合肥银泰城(10万方商业)入驻。

2015年9月25日，华润万象城(12万方商业)入驻。

预计2017年6月，天珑广场(12万方商业)开业。

目前来看，政务在售商业地产主要集中天珑广场、百利中心等项目。从政务区入驻与待定开业的项目来看，基本上与天鹅湖中央商务区的设定范围相一致。简单来说，目前政务区的商业布局就是天鹅湖CBD的雏形。

由于政务区多个商业综合体进驻较早，目前在售的、主销的商业地产集中在潜山路沿线，而潜山路又是串联天鹅湖中央商务的主干道，具体串联了休宁路、二环路、祁门路、习友路。

▲1-11月政务商业成交TOP5

▲1-11月政务办公成交TOP5

从上述数据，商业业态地产为天珑广场及部分社区底商，而办公业态地产仍有较多项目产品，包括新城国际、置地广场、华润中心、华邦ICC、新地中心。近年，政务区土地稀缺性，也将在未来推高区域商办地产的价值。当然，也包括住宅类产品。

政务土地稀缺

发展向东南 这些地块房价都要涨

政务区2002年启动建设，已发展15年，土地资源开发殆尽。从目前政务项目分布图来看，政务区潜山路以西、二环路沿线基本开发完毕，而政务的东南边还有大量的土地待开发。

▲政务区项目分布图

从2014年到2016年，政务区共计上市成交4宗地，目前已相继上市。当代MOMΛ仅剩15、16#洋房，安粮云水居主要内销。目前，在售仅有置地广场别墅、融创政务壹号院以及将上市的融创信达政务壹号。

其中，融创政务壹号院高层价位2.96万/㎡，洋房3.5万/㎡，而后期上市的融创信达政务壹号高层预计价位2.5万/㎡。在售盘与待售盘“余粮”共计约2300套。

▲2014-2016年政务区成交地块

今年9月2日、11月17日，合肥土地网放出了4宗政务区供应地块，预计上市体量在3800套。

今年1-10月政务区住宅成交1959套，月均卖196套。按照数字计算，未来上市量“2300套+3800套=6100套”，可供去化3年，但政务区今年的低成交量正是因为没有较多房源上市所致。所以，作为土地、房源稀缺的政务区，长期来看政务楼市仍有市场。来看下这4宗地：

祁门路与荷叶地路交口东北角

天鹅湖路与合作化路西南角

石台路以东，汤池路以北

ZWQTA-034-035-036

ZWQTA-034-035-036号地块坐落于祁门路以北、石台路以东，面积150.11亩，12月份将上市。规划A、C地块居住，B地块商业居住，出让年限：商业40年，居住70年，参考地价680万/亩，按照熔断机制，E1611号成交最高价格不得高于42.78亿元。地块西边就是融创壹號院，东边是旭辉中央宫园，地块较优越。

政务区“十三五”规划

根据政务区十三五规划，计划实现固定资产投资不少于400亿元，招商引资不少于300亿元(含外资)，新收储土地不少于300亩，新开工项目建筑面积不少于400万平米，新竣工项目建筑面积不少于300万平米。

在政务区十三五规划文件中，日化纸箱厂宿舍、821场宿舍、十五里河生活区、常青姚公粮站等一批老旧小区的拆迁工作，为政务区十三五规划的重点工作。

日化纸箱厂宿舍

821场宿舍

2016年，政务区全年计划实现固定资产投资不少于80亿元，招商引资不少于54亿元（含外资），新开工项目建筑面积不少于80万平米，新竣工项目建筑面积不少于100万平米。

十五里河生活区

常青姚公粮站

未来，政务区发展趋势主要集中在东南边。上述的这些地块收储，招拍挂后，经过开发将变成一波房源上市。届时，政务区天鹅湖中央商务区也已全面成熟，而这些地块(之上开发楼盘)的房价也会借此上涨。当前，有调控政策，所以未来房价上涨的节点不好预测，但可以参考过去3年政务区房价的涨幅。

3年房价变化

二手房价涨幅全面翻倍

从近3年政务区的二手房数据来看，基本上所有楼盘的房价都翻倍，个别楼盘3年的房价涨幅高达197.90%。所以，政务未来的溢价空间还是比较大，何况在天鹅湖中央商务区的形成、土地房源量稀缺的背景下。

另外，在配套方面，政务区学区有50中，环境有绿轴公园与天鹅湖，地铁有3、4、9号线近期、远期规划，再加上众多品牌房企的进驻，政务区不存在房价泡沫。

结语

从房产投资的角度来看，大C的建议：品牌、地段、学区、地铁。无疑在有限的行政范围内，政务区的楼盘基本涵盖了这些，而天鹅湖中央商务区的定调，也会推高政务区在合肥城区的核心地位。

另外，稀缺一定是产品溢价的关键点。如果一个区域库存充足或需求量不高，未来升值的潜力也不会太高。

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